Báo giá thi công cải tạo nhà cũ HCM 2025: Tại sao cùng diện tích mà chênh hàng chục triệu?

Thi công cải tạo nhà cũ HCM luôn khiến nhiều chủ nhà hoang mang vì báo giá mỗi nơi một kiểu. Có trường hợp cùng diện tích nhưng mức chênh lệch lại lên tới vài chục triệu chỉ vì những yếu tố ít ai để ý. Khi bước vào giai đoạn thi công thật, số tiền phát sinh còn có thể tăng gấp đôi nếu chọn sai nhà thầu. Hãy để Alo Nhà Xinh giúp bạn hiểu rõ nguyên nhân và biết cách đọc báo giá chuẩn nhất qua bài viết dưới đây.

NHỮNG HẠNG MỤC CẢI TẠO PHỔ BIẾN TẠI HCM VÀ CHI PHÍ THAM KHẢO

Mỗi công trình thi công cải tạo nhà cũ HCM đều có đặc thù khác nhau tùy vào hiện trạng kết cấu, quy mô, mục đích sử dụng và mức hoàn thiện mong muốn. Ở TP.HCM, những hạng mục chủ yếu mà chủ nhà thường quan tâm gồm: nâng tầng / gia cường kết cấu, cải tạo phòng khách & nội thất, cải tạo toilet, bếp và cải tạo mặt tiền nhà phố để tăng tính thẩm mỹ và giá trị. 

Thi công cải tạo nhà cũ HCM vừa tối ưu chi phí, vừa nâng cao giá trị bất động sản

Cải tạo mặt tiền nhà phố, nâng giá trị thẩm mỹ lẫn công năng

Cải tạo mặt tiền nhà phố HCM sẽ giúp nâng tính nhận diện và thẩm mỹ tổng thể, gia tăng khả năng cho thuê hoặc thanh khoản khi cần bán. Một mặt tiền được làm mới đúng kỹ thuật còn cải thiện đáng kể khả năng lấy sáng, thông gió, cho phép bổ sung ban công, mái che hoặc thay đổi hệ cửa để phù hợp phong cách kiến trúc mong muốn.

Các công việc chính:

1. Khảo sát hiện trạng: Kết cấu lan can, dầm sàn, tường ngoài, lớp ốp cũ, hệ thống thoát nước mặt tiền.

2. Tháo dỡ phần ốp/lan can/khung cửa cũ (nếu cần).

3. Gia cố/đổ bê tông, đóng tấm, lắp khung sắt/nhôm kính, lắp gạch ốp, sơn hoàn thiện.

4. Lắp đặt hệ mái nhỏ, máng nước, chiếu sáng mặt tiền, biển hiệu (nếu kinh doanh).

5. Hoàn thiện pháp lý nếu thay đổi kiến trúc lớn (báo cáo PCCC, xin phép mặt tiền, v.v).

Lưu ý kỹ thuật:

- Nếu thay đổi diện tích mở cửa/balcon cần kiểm tra dầm, mối nối tường liền kề.

- Chọn vật liệu ngoài trời chịu mưa nắng (nhôm hệ, đá ốp granite/nhựa composite, gạch bền màu).

- Chống thấm vị trí ban công/lan can trước khi ốp hoàn thiện.

Cải tạo kết cấu, nâng tầng & gia cường dầm cột

Ở nhóm công việc thi công cải tạo nhà cũ HCM liên quan đến kết cấu, gia chủ thường muốn nâng thêm tầng, mở rộng không gian như mở thông tầng, hoặc khi phát hiện các dấu hiệu xuống cấp như nứt lớn ở cột, dầm, tường, sụt lệch, nền lún. Những ngôi nhà cũ đã xây từ nhiều năm về trước thường có khả năng chịu tải thấp hơn tiêu chuẩn hiện nay, nên kết cấu ban đầu không còn đáp ứng mục đích sử dụng mới.

Xem thêm: Thi công nhà phố trọn gói

Các hạng mục quan trọng cần lưu tâm khi thi công cải tạo nhà cũ HCM

Các công việc chính & kỹ thuật:

1. Khảo sát kết cấu chuyên sâu. Đây là bước bắt buộc trước mọi quyết định gia cố hoặc nâng tầng.

2. Thiết kế/thi công gia cường, bó thép tăng tiết diện cột/dầm, sắt bù, ép cọc mới nếu cần, đổ bê tông tăng cường, bổ sung giằng.

3. Nâng tầng: Tính toán tải trọng thêm, hệ thang, kỹ thuật chống sụt nền, hệ điện nước cho tầng mới.

4. Giải pháp thi công trong khuôn viên chật hẹp: Cần phương án vận chuyển, neo giằng tạm, che chắn công trình liền kề.

Đi cùng đó là những rủi ro và chi phí ẩn mà nhiều khách hàng dễ bỏ qua. Móng yếu là trường hợp khá phổ biến, buộc phải ép cọc hoặc gia cố lại móng, dẫn đến chi phí tăng đột biến. Nếu bước khảo sát ban đầu không được làm kỹ, những vấn đề kết cấu tiềm ẩn có thể gây mất an toàn trong quá trình thi công và thậm chí phát sinh các khoản sửa chữa khẩn cấp, khiến ngân sách đội lên cao hơn nhiều so với dự kiến ban đầu.

Bảng giá tham khảo cho từng hạng mục cải tạo tại HCM 

Khi lập chi phí thi công cải tạo nhà cũ HCM, cách chính xác nhất là tách nhỏ các hạng mục rồi áp đơn giá theo diện tích và mức độ can thiệp. Công thức tính phổ biến được các nhà thầu áp dụng là:

Tổng chi phí = (Diện tích cải tạo × Đơn giá theo mức độ) + Khảo sát/thiết kế + Chi phí tháo dỡ + Phát sinh kết cấu (nếu có)

Trong đó, diện tích cải tạo được tính theo diện tích sàn thực tế có thi công. Còn mức độ sẽ chia thành cải tạo nhẹ, vừa hoặc cải tạo lớn liên quan đến gia cố, nâng tầng, thay mới hệ điện nước,… Chỉ cần xác định đúng ba yếu tố bao gồm diện tích, phạm vi và mức độ thì bạn sẽ ước tính được chi phí tương đối chính xác.

Dưới đây là bảng giá thi công cải tạo nhà cũ HCM mới nhất dành cho quý khách hàng:

Xem thêm: Sửa chữa văn phòng bằng vật liệu siêu nhẹ HCM

Tuy nhiên, các con số trên chỉ mang tính chất tham khảo, vì chi phí thực tế phụ thuộc rất lớn vào hiện trạng nhà, chất lượng vật liệu mong muốn, mức độ xuống cấp, điều kiện thi công trong hẻm nhỏ, yêu cầu kết cấu, cũng như các giấy phép bắt buộc ở từng quận. Để có báo giá sát nhất, bạn nên khảo sát trực tiếp, so sánh ít nhất 2–3 đơn vị và luôn dự trù khoảng 10–20% để xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình cải tạo.

KINH NGHIỆM LỰA CHỌN ĐƠN VỊ THI CÔNG CẢI TẠO NHÀ CŨ HCM UY TÍN

Khi thi công cải tạo nhà cũ HCM đặc biệt là nhà sát vách, hẻm nhỏ, hoặc công trình đã xuống cấp, lựa chọn đúng nhà thầu là yếu tố quyết định đến độ an toàn, tiến độ và chi phí thực tế. Một đơn vị thiếu kinh nghiệm có thể làm phát sinh hàng loạt rủi ro như nứt tường nhà hàng xóm, thi công sai kỹ thuật, đội chi phí vì xử lý kết cấu không đúng ngay từ đầu. 

Kinh nghiệm đánh giá uy tín đơn vị thi công cải tạo nhà cũ HCM

Tiêu chí đánh giá nhà thầu cải tạo nhà cũ chuyên nghiệp

Một nhà thầu uy tín phải có kinh nghiệm thực chiến với các công trình cải tạo, không phải chỉ công trình xây mới. Bạn nên xem họ có từng xử lý các hạng mục khó như gia cố móng, nâng tầng, chống thấm triệt để, cải tạo mặt tiền hay không. Tiếp theo là hồ sơ năng lực đầy đủ, gồm: hợp đồng mẫu, bản vẽ thiết kế, báo giá chi tiết theo từng hạng mục, và cam kết tiến độ rõ ràng.

Ngoài ra, một điểm quan trọng là quy trình khảo sát và kiểm tra kết cấu. Đơn vị chuyên nghiệp luôn khảo sát tối thiểu 2 lần, đo đạc nghiêm túc, đánh giá tình trạng dầm, cột, móng trước khi chốt phương án. Cuối cùng, ưu tiên nhà thầu có đội ngũ thi công cố định, bảo hiểm công trình, và chế độ bảo hành minh bạch.

Cách kiểm soát tiến độ, hạn chế phát sinh

Để giảm tối đa phát sinh, gia chủ cần yêu cầu bảng tiến độ thi công cải tạo nhà cũ HCM theo tuần kèm các mốc nghiệm thu rõ ràng. Mỗi hạng mục đều phải được nghiệm thu từng phần trước khi chuyển sang bước tiếp theo. Điểm quan trọng không kém là phải có bản vẽ thiết kế cải tạo thống nhất từ đầu, vì 70% các phát sinh trên thị trường đến từ việc thay đổi thiết kế trong lúc thi công.

So sánh giữa thuê đội thợ lẻ và đơn vị thi công cải tạo trọn gói

Đội thi công cải tạo nhà cũ HCM lẻ thường có chi phí rẻ hơn, phù hợp với các hạng mục nhỏ như sơn sửa, thay sàn, cải tạo nội thất đơn giản. Tuy nhiên, thợ lẻ gần như không thể đảm nhận các hạng mục cần kỹ thuật cao như nâng tầng, xử lý móng yếu, chống thấm triệt để, hay cải tạo mặt tiền có liên quan đến xin phép xây dựng. Thêm vào đó, họ thiếu bản vẽ kỹ thuật, tiến độ không ổn định và rủi ro phát sinh cao.

Đơn vị thi công cải tạo nhà cũ HCM giúp đảm bảo hiệu quả, hạn chế phát sinh

Trong khi đó, đơn vị thi công cải tạo nhà trọn gói HCM có đầy đủ thiết kế, hồ sơ pháp lý, nhân lực, quy trình và bảo hành rõ ràng. Đặc biệt với những công trình ở HCM nằm trong hẻm nhỏ hoặc kết cấu đã cũ, trọn gói giúp tối ưu thời gian, hạn chế đập phá thừa, xử lý đúng kỹ thuật và kiểm soát ngân sách tốt hơn. Về lâu dài, trọn gói tuy chi phí ban đầu cao hơn nhưng rủi ro thấp hơn và tổng chi phí thực tế thường rẻ hơn so với việc sửa đi sửa lại do thợ lẻ gây ra.

Cải tạo nhà cũ tại HCM cần một đơn vị đủ kinh nghiệm để xử lý kết cấu, thẩm mỹ và tối ưu công năng. Liên hệ ngay để được khảo sát tận nơi trong 24h và báo giá thi công cải tạo nhà cũ HCM cụ thể.