6 sai lầm khiến cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ tốn gấp đôi chi phí

Bạn có thể tốn gấp đôi chi phí khi cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ nếu mắc phải những sai lầm từ khâu khảo sát và lựa chọn phương án thi công. Thực tế, không ít chủ đầu tư phải liên tục điều chỉnh thiết kế, sửa đi sửa lại nhiều hạng mục hoặc phát sinh hàng loạt khoản chi ngoài dự toán do đánh giá sai hiện trạng công trình. Vậy đâu là những sai lầm phổ biến khiến quá trình cải tạo trở nên tốn kém hơn rất nhiều so với dự kiến? Hãy cùng Alo Nhà Xinh điểm qua 6 sai lầm dưới đây để tránh phát sinh không đáng có. 

 

SAI LẦM PHỔ BIẾN KHI NÂNG CẤP MẶT BẰNG KINH DOANH CŨ KHIẾN CHỦ ĐẦU TƯ TỐN NHIỀU CHI PHÍ

 

Theo kinh nghiệm thực tế, tình trạng chủ đầu tư lại rơi vào tình trạng ngân sách bị đội lên 30–50%, thậm chí gấp đôi so với dự toán ban đầu thường do những sai lầm sau: 

 

Không khảo sát hiện trạng công trình trước khi cải tạo

 

Đây là sai lầm phổ biến nhất nhưng cũng gây ra nhiều hậu quả nhất. Nhiều chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc thay đổi diện mạo bên ngoài mà bỏ qua bước kiểm tra kết cấu, hệ thống điện nước, chống thấm hay khả năng chịu lực của công trình.

 

Thực tế, một mặt bằng đã sử dụng nhiều năm thường tiềm ẩn nhiều vấn đề như tường bị nứt, nền lún, trần thấm nước, hệ thống điện xuống cấp hoặc đường ống nước bị rò rỉ. Nếu chỉ sơn sửa hoặc thay đổi nội thất mà không xử lý triệt để các hạng mục này, công trình sẽ nhanh chóng phát sinh hư hỏng sau khi đưa vào sử dụng.

 

Để cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ hiệu quả, chủ đầu tư nên khảo sát toàn diện hiện trạng trước khi lập phương án thi công. Quá trình đánh giá đúng mức độ xuống cấp sẽ giúp xác định chính xác những hạng mục cần sửa chữa, tránh phát sinh chi phí trong quá trình thực hiện.

 

Bỏ qua khảo sát hiện trạng có thể khiến công trình khó duy trì độ bền và tính thẩm mỹ khi vận hành

 

Không lập kế hoạch và dự toán chi tiết

 

Một sai lầm khác khiến nhiều công trình bị đội vốn là triển khai thi công khi chưa có bản kế hoạch rõ ràng. Nhiều chủ đầu tư quyết định sửa đến đâu tính đến đó, thay đổi thiết kế liên tục hoặc bổ sung thêm hạng mục trong quá trình thi công.

 

Điều này dẫn đến hàng loạt khoản phát sinh như mua thêm vật tư, thay đổi nhân công, kéo dài thời gian thi công và ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao.

 

Một bản kế hoạch hoàn chỉnh cần xác định rõ:

 

- Mục tiêu cải tạo.

 

- Phạm vi thi công.

 

- Danh sách từng hạng mục.

 

- Chủng loại vật liệu.

 

- Tiến độ thực hiện.

 

- Dự toán ngân sách.

 

- Chi phí dự phòng khoảng 5–10%.

 

Chỉ tập trung làm đẹp mà bỏ qua hệ thống kỹ thuật

 

Không ít chủ đầu tư sẵn sàng đầu tư hàng trăm triệu đồng vào nội thất, bảng hiệu hay trang trí nhưng lại giữ nguyên hệ thống điện, nước đã cũ để tiết kiệm chi phí.

 

Đây là quyết định tiềm ẩn nhiều rủi ro khi sửa chữa mặt bằng kinh doanh cũ. Khi quán đi vào hoạt động, hệ thống điện có thể quá tải do phải vận hành nhiều thiết bị cùng lúc; đường nước bị rò rỉ làm hỏng sàn và tường; hệ thống thoát nước kém gây mùi hôi và ảnh hưởng đến trải nghiệm khách hàng.

 

Trong quá trình cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ, hệ thống kỹ thuật luôn phải được ưu tiên trước phần hoàn thiện. Nếu cần thay mới dây điện, đường ống cấp thoát nước hoặc hệ thống chiếu sáng thì nên thực hiện đồng bộ ngay từ đầu để tránh phải đục phá công trình sau này.

 

Xem thêm: Chi phí sửa quán ăn chay

 

Thay thế hệ thống điện nếu không đảm bảo là cần thiết khi sửa chữa mặt bằng kinh doanh cũ

 

Lựa chọn vật liệu chỉ dựa trên giá rẻ

 

Một trong những nguyên nhân khiến công trình nhanh xuống cấp là sử dụng vật liệu kém chất lượng.

 

Sơn giá rẻ dễ bong tróc sau vài tháng sử dụng, gạch lát nền mỏng dễ nứt vỡ, trần thạch cao không đạt tiêu chuẩn dễ võng, còn thiết bị điện giá thấp thường có tuổi thọ ngắn và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

 

Thay vì chỉ so sánh giá thành, chủ đầu tư nên cân nhắc đến độ bền, khả năng chịu tải, chi phí bảo trì và tuổi thọ của vật liệu. Một khoản đầu tư ban đầu cao hơn nhưng sử dụng ổn định trong nhiều năm sẽ tiết kiệm hơn rất nhiều so với việc liên tục sửa chữa hoặc thay thế.

 

Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công

 

Rất nhiều công trình bị chậm tiến độ vì chủ đầu tư liên tục thay đổi ý tưởng khi công trình đã triển khai.

 

Ví dụ:

 

- Đang thi công lại muốn mở rộng quầy thu ngân.

 

- Đổi vị trí cầu thang.

 

- Thay đổi vật liệu hoàn thiện.

 

- Bổ sung phòng chức năng mới.

 

- Thay đổi màu sắc và phong cách thiết kế.

 

Mỗi lần thay đổi thiết kế đều kéo theo hàng loạt chi phí phát sinh như tháo dỡ hạng mục đã hoàn thiện, mua bổ sung vật liệu, điều chỉnh bản vẽ, tăng nhân công, kéo dài thời gian thi công và chậm kế hoạch đưa mặt bằng vào hoạt động. Quan trọng hơn, việc sửa đổi nhiều lần còn làm lãng phí vật tư đã thi công và có thể ảnh hưởng đến chất lượng tổng thể của công trình.

 

Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công có thể kéo theo hàng loạt chi phí phát sinh đi kèm

 

Chọn đơn vị thi công chỉ vì giá thấp

 

Đây là sai lầm khiến nhiều chủ đầu tư phải trả giá đắt.

 

Tâm lý muốn tiết kiệm ngân sách khiến không ít người lựa chọn ngay đơn vị có báo giá thấp nhất mà chưa tìm hiểu kỹ về năng lực thi công, kinh nghiệm hay chất lượng vật liệu. Tuy nhiên, mức giá thấp bất thường thường đi kèm với nhiều rủi ro mà chủ đầu tư chỉ nhận ra khi công trình đã được triển khai.

 

Thực tế, trên thị trường không hiếm trường hợp một đơn vị báo giá cải tạo mặt bằng chỉ 250 triệu đồng, trong khi các đơn vị có kinh nghiệm báo giá khoảng 320–350 triệu đồng cho cùng một phạm vi công việc. Chênh lệch từ 70–100 triệu đồng ban đầu có thể khiến chủ đầu tư cảm thấy mình đã tiết kiệm được một khoản đáng kể. Thế nhưng, sau khi ký hợp đồng, nhiều hạng mục lại được thông báo là không nằm trong báo giá, buộc chủ đầu tư phải chi thêm để hoàn thiện công trình.

 

Ví dụ, bảng báo giá ban đầu chỉ bao gồm phần xây dựng cơ bản nhưng chưa tính đến chi phí tháo dỡ hiện trạng, xử lý chống thấm, nâng cấp hệ thống điện nước, hoàn thiện trần, vận chuyển phế thải hoặc lắp đặt thiết bị. Khi thi công đến từng giai đoạn, đơn vị thi công mới lần lượt báo phát sinh. Tổng chi phí sau cùng có thể tăng từ 250 triệu đồng lên 340–380 triệu đồng, thậm chí còn cao hơn báo giá của những đơn vị uy tín ngay từ đầu.

 

Ngoài ra, đội ngũ thiếu kinh nghiệm còn có thể thi công sai kỹ thuật, làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, gây mất an toàn và buộc phải sửa chữa nhiều lần.

 

Vì vậy, khi chọn đơn vị cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ, chủ đầu tư nên xem xét năng lực thực tế, hồ sơ năng lực, công trình đã thực hiện, chính sách bảo hành và bảng báo giá chi tiết thay vì chỉ so sánh mức giá.

 

Lựa chọn đơn vị thi công chỉ vì giá thấp đồng nghĩa chấp nhận rủi ro thi công hiệu quả kém

 

KINH NGHIỆM NÂNG CẤP, CẢI TẠO MẶT BẰNG KINH DOANH CŨ HIỆU QUẢ

 

Để không gặp phải những sai lầm khiến chi phí cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ tăng gấp đôi, dưới đây là một số kinh nghiệm mà chủ đầu tư có thể tham khảo. 

 

Khảo sát hiện trạng bởi đơn vị chuyên môn

 

Khảo sát hiện trạng là bước đầu tiên và cũng là bước quan trọng nhất trước khi cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư thường chỉ quan sát bằng mắt thường hoặc tự đánh giá hiện trạng công trình mà không có sự hỗ trợ của đơn vị chuyên môn. Điều này khiến nhiều hạng mục hư hỏng bị bỏ sót và chỉ được phát hiện khi công trình đã bước vào giai đoạn thi công, dẫn đến phát sinh chi phí và kéo dài tiến độ.

 

Một đơn vị chuyên nghiệp sẽ tiến hành kiểm tra toàn diện kết cấu chịu lực, nền móng, tường, trần, mái, hệ thống điện, cấp thoát nước, chống thấm, hệ thống thông gió và phòng cháy chữa cháy. Đối với các mặt bằng đã sử dụng từ 10–20 năm, việc khảo sát còn giúp đánh giá khả năng chịu tải của sàn, phát hiện các vị trí xuống cấp hoặc nguy cơ mất an toàn để có phương án xử lý phù hợp.

 

Sau quá trình khảo sát, chủ đầu tư sẽ nhận được báo cáo hiện trạng cùng phương án cải tạo tối ưu, xác định rõ hạng mục nào cần giữ lại, hạng mục nào nên sửa chữa và hạng mục nào cần thay mới.

 

Xác định rõ mục tiêu kinh doanh trước khi thiết kế

 

Một mặt bằng đẹp chưa chắc đã mang lại hiệu quả kinh doanh nếu không đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng. Vì vậy, trước khi triển khai thiết kế, chủ đầu tư cần xác định rõ mục tiêu kinh doanh, đối tượng khách hàng hướng đến và định hướng phát triển trong tương lai.

 

Xem thêm: Sửa chữa nhà hàng chuẩn PCCC

 

Chẳng hạn, showroom cần ưu tiên không gian trưng bày và hệ thống chiếu sáng để làm nổi bật sản phẩm; quán cà phê cần tạo cảm giác thoải mái để giữ chân khách lâu hơn; nhà hàng cần tối ưu quy trình phục vụ giữa khu bếp và khu vực khách ngồi; còn cửa hàng bán lẻ phải đảm bảo lối đi rộng rãi và thuận tiện cho việc mua sắm.

 

Khi mục tiêu kinh doanh được xác định ngay từ đầu, kiến trúc sư sẽ dễ dàng đưa ra phương án bố trí công năng phù hợp, hạn chế việc điều chỉnh thiết kế trong quá trình thi công. Đây cũng là một trong những bí quyết giúp cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ tiết kiệm chi phí và hạn chế phải cải tạo lại sau vài năm sử dụng.

 

Mẫu mặt bằng kinh doanh sửa lại làm văn phòng hạng A cao cấp

 

Lập bảng dự toán chi tiết từng hạng mục

 

Nhiều chủ đầu tư chỉ quan tâm đến tổng giá trị hợp đồng mà bỏ qua việc kiểm tra chi tiết từng hạng mục. Đây là nguyên nhân khiến ngân sách dễ bị đội lên trong quá trình thi công.

 

Một bảng dự toán đầy đủ cần bóc tách rõ từng khoản mục như chi phí tháo dỡ, xây tô, chống thấm, hệ thống điện nước, trần, sàn, sơn hoàn thiện, cửa, mặt tiền, nội thất, biển hiệu và nhân công. Đồng thời, bảng dự toán cũng cần ghi rõ chủng loại vật liệu, khối lượng, đơn giá và thời gian thi công để chủ đầu tư dễ dàng theo dõi.

 

Khi có bảng dự toán minh bạch, chủ đầu tư sẽ kiểm soát được dòng tiền, so sánh phương án giữa các nhà thầu và hạn chế tối đa các khoản phát sinh ngoài hợp đồng trong quá trình cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ.

 

Dự phòng từ 5–10% ngân sách cho các chi phí phát sinh

 

Dù khảo sát kỹ đến đâu, công trình cải tạo vẫn có thể phát sinh những hạng mục ngoài dự kiến, đặc biệt đối với các mặt bằng đã sử dụng nhiều năm. Chẳng hạn, sau khi tháo dỡ lớp hoàn thiện mới phát hiện hệ thống điện đã xuống cấp, đường ống nước bị rò rỉ hoặc tường bị thấm nghiêm trọng cần xử lý triệt để.

 

Chính vì vậy, các chuyên gia xây dựng luôn khuyến nghị chủ đầu tư nên chuẩn bị khoản ngân sách dự phòng khoảng 5–10% tổng chi phí nâng cấp mặt bằng kinh doanh cũ. Ví dụ, nếu tổng kinh phí cải tạo dự kiến là 500 triệu đồng, khoản dự phòng nên dao động từ 25–50 triệu đồng. 

 

Việc chủ động nguồn tài chính ngay từ đầu sẽ giúp quá trình cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ diễn ra liên tục, tránh tình trạng phải dừng thi công vì thiếu kinh phí.

 

Chủ đầu tư nên dự toán chi phí phát sinh khoảng từ 5 – 10% tổng chi phí

 

Ưu tiên nâng cấp kết cấu và hệ thống kỹ thuật trước phần hoàn thiện

 

Không ít chủ đầu tư dành phần lớn ngân sách cho nội thất, trang trí hoặc mặt tiền mà quên mất rằng tuổi thọ công trình phụ thuộc rất nhiều vào kết cấu và hệ thống kỹ thuật.

 

Trước khi sơn tường, lát sàn hay lắp đặt nội thất, cần ưu tiên kiểm tra và xử lý các hạng mục như kết cấu chịu lực, chống thấm, hệ thống điện, cấp thoát nước, thông gió và phòng cháy chữa cháy. Nếu những hạng mục này không được xử lý triệt để, công trình rất dễ phát sinh sự cố sau khi đưa vào sử dụng, buộc phải tháo dỡ lớp hoàn thiện để sửa chữa, gây lãng phí cả thời gian lẫn chi phí.

 

Một nguyên tắc quan trọng khi cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ là luôn thi công kết cấu đến nội thất hoàn thiện. Khi nền móng, hệ thống kỹ thuật và kết cấu đã ổn định, việc hoàn thiện nội thất mới thực sự mang lại hiệu quả lâu dài.

 

Chọn đơn vị cải tạo trọn gói có kinh nghiệm

 

Lựa chọn đúng nhà thầu không chỉ quyết định chất lượng công trình mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư. Một đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ sẽ biết cách tận dụng tối đa hiện trạng công trình, đề xuất phương án thi công hợp lý và hạn chế các hạng mục phải tháo dỡ hoặc làm lại.

 

Bên cạnh đó, dịch vụ thi công trọn gói còn giúp đồng bộ toàn bộ quy trình từ khảo sát, thiết kế, lập dự toán, xin phép (nếu cần), thi công cho đến nghiệm thu và bảo hành. Nhờ đó, chủ đầu tư không phải làm việc với nhiều nhà thầu khác nhau, giảm nguy cơ chồng chéo trách nhiệm và kiểm soát tiến độ tốt hơn.

 

Alo Nhà Xinh – đơn vị thi công cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ chuyên nghiệp

 

Có thể thấy, tiết kiệm chi phí không đồng nghĩa với việc cắt giảm hạng mục hay lựa chọn vật liệu giá rẻ, mà là đầu tư đúng chỗ và có kế hoạch ngay từ đầu. Chúng tôi hiểu rằng cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ là yêu cầu cần thiết để mang lại hiệu quả kinh doanh tốt hơn. Với kinh nghiệm thực hiện nhiều công trình cải tạo cửa hàng, showroom, quán ăn, văn phòng và mặt bằng thương mại, Alo Nhà Xinh luôn sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng từ khâu khảo sát, tư vấn phương án đến thiết kế và thi công trọn gói. Nếu bạn đang có nhu cầu cải tạo mặt bằng kinh doanh cũ, hãy liên hệ với Alo Nhà Xinh để được tư vấn giải pháp tối ưu, phù hợp với ngân sách và mục tiêu kinh doanh của mình.